“投资需谨慎”也适用于民宿业

 以小见大,管中窥豹,在行业观察中寻求发展之道,在生活趣味中发现人性光辉,在热点聚焦中管窥时代脉搏——对话“有趣”的行业翘楚、领军人物、跨界先锋,犀利观点,趣味呈现。

  欧文

  财讯传媒副总裁。《Voyage新旅行》、《首航假期》、《Time Out北京》执行出品人。拥有媒体行业十余年从业经历,曾是开普敦第一位华人记者,致力于传统媒体转型探索,对媒体行业发展、时事热点走向、生活方式领域具有敏锐的嗅觉和资深的观察。

  本期对话嘉宾:胡晓莺

  克而瑞乐苇创始人、总经理

  中国旅游地产行业资深专家。旅游规划专业本硕连读、 在国内旅游核心期刊发表专业论文数篇,承接过国家级、省级旅游规划、开发、旅游目的地营销、旅游地产开发策划项目百余项;《新旅行》、《地产》杂志特邀专栏作家,《中国旅游地产发展年报》出品人、主编。

  Q

  做为7年《中国文旅地产发展报告》的操刀者,首先请胡老师简单介绍下中国文旅地产发展的脉络和现状。

  胡晓莺:中国最早的旅游地产90年代初出现在海南,那是度假物业的雏形,也是我们俗称的景观房产。2010年以后,中国的旅游地产进入到一个快速发展阶段,越来越多的开发投资商开始进入到这个领域,大批带有度假属性的项目投放市场,也引发了一大批财富人群跟进这一类的房产投资。之后的七八年,整个旅游地产行业经历了不小的震荡起伏。直到2018年,文化部及旅游部进行整理,越来越多的大型项目拥有了复合、多元化的功能,消费市场对这一领域的认知也从原来的纯投资性物业转向为以度假、休闲为主结合投资属性的物业,可以说旅游地产被更贴切地重新定义为“文旅地产”。

  Q

  对于普通消费者/投资者而言,文旅地产可投吗?怎么投?胡老师有秘笈分享吗?

  胡晓莺:上述谈到文旅地产的投资属性,说明中国最早一批的财富人群早已认识到这一类物业的投资价值。买住宅的时候,我们的黄金法则是“地段、地段、还是地段”,投资文旅地产道理其实也是一样的,这里所讲的“地段”无非是更偏重于“资源”,旅游资源是不可再生的,抢占到好资源的文旅地产从一开始就具备了“稀缺性”,物以希为贵,越稀缺的项目就越预示着无限的想象空间和升值空间。

  Q

  文旅行业引来多方“玩家”布局与垂涎,离不开政府和政策层面的推动。就中国而言,现在政府支持力度和各方面条件都比较成熟的地方,您认为是哪些区域?

  胡晓莺:说到政府的支持力度,那一定要提到浙江省,比如以莫干山为代表的德清、以松阳为代表的丽水等等……

  政府在供地政策、文化产业扶持、非物质文化遗产保护、新业态引进、人才回流等各方面都有很多可圈可点的作为,这也是为什么这几年浙江的乡村振兴、民宿产业、文化旅游,发展得如此蓬勃、有生命力的原因。

  Q

  据一些数据显示,无论是文旅特色小镇、文旅综合体还是主题公园,在这些文旅项目布局业态方面,冰雪旅游以及康养似乎成为了投资者很好的切入口。您认为这样的切入口适合普通投资者参与吗?他们是否有机会分得一杯羹?

  胡晓莺:冰雪旅游和康养度假会是中国消费市场转型升级之后非常大的两片“蓝海”。因为他们面向的是国内日益崛起的家庭市场。2017-2018冰雪季我国冰雪旅游人数达1.97亿人次,冰雪旅游收入约合3300亿元;而康养领域,早几年就有绿城、蓝城、万科等知名房企开始进入并深度研发产品。我认为个人投资者进入文旅地产要关注大环境变化,做到顺势而为,从这个角度来说,这两个板块都很值得关注。何况,冰雪度假及康养休闲也会成为中国未来旅游休闲的主流消费趋势,也一定会出现更多更好的项目和运营方进入市场。

  Q

  一个值得投资的文旅项目需要具备哪些基本素质?请胡老师分享一两个优秀项目案例。

  胡晓莺:虽然这说起来很老套,但既然是基本素质,那么项目不管走到哪里总该具备一些必要条件,以确保有顺利推进下去的可能。优质的资源匹配、良好的交通可达性、庞大的潜在市场消费群是好项目的外核;前瞻的顶层规划、科学的产品设计、高效的运营服务、未来的成长空间是好项目的外核。

  比如文旅行业中的新晋网红项目“十里芳菲”,坐标杭州西溪湿地,是杭州城市西进战略的重要板块,直接对接杭州市中心的庞大休闲市场需求。此外,项目顶层规划遵循了西溪湿地及内部村落的原生肌理,还原了最纯正的江南水岸生活。除了度假感十足的客房作为住宿业态以外,项目还构建了一个完整的度假村休闲业态体系,包括轻餐、村民食堂、小酒馆、咖啡馆、手作店、奶茶铺等等,辅以贴身的管家服务和丰富的活动体验、各类的课程培训,让整个项目充满活力和生机,是一个极富生命力和成长性的“度假目的地”。

  Q

  今年在原有《中国文旅地产发展报告》的基础上,又增加了《中国民宿发展研究预测报告》发布,请胡老师简单聊聊民宿的前世今生,以及为什么选择在2019花这么大力气做这份报告。

  胡晓莺:七年前依托克而瑞的大数据平台,整合梳理了市场发展格局、区域发展特征、典型企业发展模式、年度最佳案例及行业发展趋势,形成了《中国旅游地产年度发展报告》。我的初衷是作为一个行业观察者,勤恳记录这些年行业的变化并为更多进入这个行业的伙伴提供有价值的、可借鉴的信息。

  文旅行业经历这些年的起伏,2018年可以说是正式进入了一个快速发展的通道。不仅从国家层面上颁布了更多支持文旅发展的政策和条件,市场众多的航母企业也纷纷进入这个领域抢占先机。更重要的是,经过多年粗放式的发展,这个行业开始出现了众多的细分领域,比如民宿、主题公园、沉浸式娱乐等等,而这其中最受大家关注的就是民宿。

  中国的民宿产业发展十年之久,从早期的花间堂、千里走单骑到如今的原舍、大乐之野等等,十年发展成就了一批批“网红”品牌悉数登场,消费升级、人口红利也让这些头部企业尝到了民宿经营的甜头,也带动了一大批中小型投资者纷纷投入这个领域。但行业的波动和洗牌是不可避免的,这两年民宿品牌的竞争越来越激烈、政府不断出台规范民宿经营的条例和法规、投资成本逐渐加剧种种,都让其不再像“看上去那么美”。因而在这个节点上梳理行业现状、挖掘发展痛点、通过深度访谈了解真实发展路径对于推动行业有序健康发展是很有意义的。我想这也是我作为一个文旅小兵,发挥专长能为大家做的一点事。

  Q

  对于旅行者而言,出行时选住民宿的理由是什么?

  胡晓莺:民宿是一种非标住宿,相比传统标准型服务和建设的酒店,会更容易给人带来体验感和惊喜感;从日本到台湾再到中国大陆,民宿业态和“老板文化”、“老板娘文化”紧密结合在一起,所以住民宿很重要的一点是在休闲空间创造与人交流的机会,民宿更像是一个带有住宿功能的社交平台;民宿的产品形态都是非标的,所以有时更能够满足不同的出行需求,比如五口之家的家庭住宿,3、4人同行的闺蜜住宿等等,这都是在传统标准星级的酒店中,无法被充分满足的。

  Q

  普通投资者适合参与民宿投资吗?怎么参与比较稳妥?

  胡晓莺:民宿的投资门槛比较低,所以招致大量普通投资者进入这一领域。很长一段时间,大家都是通过民宿众筹平台或是三五好友的私下募资进入项目。但民宿行业经过一轮洗牌之后,也出现了部分项目爆雷,连累投资者无法兑现投资回报的现象。所以我想,“投资需谨慎”这句话适用于任何行业。目前参与民宿投资,我认为最好的策略是跟着品牌走,参与知名品牌新项目的众筹发售、或购买其单客房的产权及使用权都会相对比较稳妥。

  Q

  您心中理想的民宿长什么样?有没有一个自己的民宿必住榜单?

  胡晓莺:我觉得理想的民宿应该有美好的环境、能够与大自然亲近的休闲空间、完善的内容及功能配套、最重要是能遇见一群有趣的灵魂,能感受到与众不同的生活方式。

  至于必住名单,我觉得每个人的喜好不同,每个人有自己心目中秘密清单就好了。

  Q

  无论是文旅地产还是精品民宿,无不承载着城市人群的“诗和远方”, 但又各自面临发展中的各种困难和挑战,您如何看它们的未来?

  胡晓莺:一个行业能火热10年之久,并且有越来越多的人踊跃进入到这个行业。所谓“存在即合理”,我认为无论是文旅地产还是民宿都一定有更好的发展前景和未来。此外,中国的旅游市场正逐渐从观光旅游开始向休闲度假旅游转型,庞大的消费需求需要更多的空间来承载,也需要更多的好内容来填充。


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